Por qué no basta con mirar el valor de subasta
Valor de subasta — процессуальная величина, а не mercado actual. Она может быть завышена (старая hipoteca) или не отражать cargas, ocupación, usufructo и costes de entrada. Puja «ниже valor de subasta» ещё не означает выгодную сделку.
Paso 1: estimar mercado real
Используйте comparables locales, если они есть и верифицируемы. Если доступен только valor orientativo (MAPA, MIVAU, provincia), читайте его с указанием fuente и advertencia — это banda, а не точная цена.
Paso 2: sumar impuestos y costes
ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, comisiones, возможные cargas asumibles и cancelación registral. Для inversión под renta добавьте IBI, comunidad и период без арендатора.
Paso 3: descontar reforma y plazo
Оцените срок до venta o alquiler, coste de obra, holding costs и простой. Ocupación или vivienda habitual удлиняют этот этап — закладывайте сценарий хуже базового.
Paso 4: ajustar por riesgos legales
Каждый фактор снижает techo: vivienda habitual, posesión no consta, cargas anteriores, usufructo, nuda propiedad, incoherencias entre BOE и Registro. Чем больше unknowns, тем шире margen de seguridad.
Paso 5: definir entrada, base y techo
- Entrada (conservadora): puja с большим запасом.
- Base: разумная puja при типичном сценарии.
- Techo (hard stop): абсолютный максимум; если puja en curso его supera, opportunity may be gone.
Cuándo dejar de pujar
Когда чистая маржа после всех costes и riesgos недостаточна или текущая puja выше вашего techo. Lotes.dev на публичной странице показывает статус puja vs techo estimado (orientativo, no asesoramiento legal).
Cómo lo calcula Lotes.dev
Pro открывает escenarios, comparables и techo orientativo. Публичный слой сигнализирует, если puja приближается или превышает разумный потолок — чтобы не consignar депозит без цифр.