Glosario de subastas BOE

Términos A–Z

• Adjudicación

  Resolución que otorga el bien al postor ganador tras finalizar el plazo de pujas y cumplir requisitos.

• Adjudicatario

  Postor al que se adjudica el bien. Debe pagar el resto del precio y cumplir requisitos del edicto.

• Análisis de cargas

  Revisión sistemática de hipotecas, embargos y anotaciones antes del depósito. Servicio clave para no pujar a ciegas.

• Arrendamiento vigente

  Contrato de alquiler que puede subsistir tras la adjudicación según fecha y regulación.

• BOE (Portal de Subastas)

  Portal oficial donde se publican subastas judiciales y administrativas en España. Es la fuente primaria del calendario y del edicto.

• Cantidad reclamada

  Importe de la deuda que motiva la ejecución. Útil para estimar spread frente al valor de subasta, no es precio de mercado.

• Cargas

  Derechos reales o deudas inscritos en el Registro de la Propiedad (hipotecas, embargos, usufructos) que pueden afectar al comprador.

• Catastro

  Registro fiscal de bienes inmuebles (referencia catastral, superficie). Complementa pero no sustituye al Registro de la Propiedad.

• Cédula de habitabilidad

  Documento municipal de idoneidad para habitar. Puede faltar en activos antiguos o en reforma.

• Certificación de cargas

  Documento del Registro que detalla cargas vigentes. Recomendable cuando la nota simple no basta o hay hipotecas antiguas.

• Comunidad de propietarios

  Cuotas o deudas con la comunidad pueden existir; no siempre aparecen en el edicto.

• Depósito

  Cantidad que el postor debe consignar antes de pujar, como garantía. Se devuelve si no gana según las reglas del expediente.

• Edicto de subasta

  Documento publicado en el BOE que describe el bien, cargas, plazos, depósito y condiciones de la puja.

• Ejecución hipotecaria

  Procedimiento para ejecutar una hipoteca impagada, habitual origen de subastas de viviendas.

• Embargo

  Actuación que afecta al bien para satisfacer una deuda, previa a la subasta en muchos procedimientos.

• Estado EJ (en ejecución)

  Código de subasta activa en BOE: el plazo de pujas sigue abierto o pendiente de cierre.

• Finca rústica

  Terreno o finca con calificación rústica. Riesgo de parcela, lindes y uso del suelo; la valoración residencial puede no aplicar.

• Hipoteca

  Carga registral que grava el inmueble. Puede cancelarse con la subasta o subsistir según el procedimiento y las cargas anteriores.

• Informe pericial judicial

  Valoración en el procedimiento que fija referencias, pero no sustituye due diligence del postor.

• ITP / impuesto de transmisiones

  Impuesto autonómico en compraventas de inmuebles usados. Varía por comunidad autónoma.

• IVA en subasta

  Impuesto que puede aplicar según tipo de activo y vendedor. Debe incluirse en el cálculo del techo de puja.

• Lanzamiento

  Fase judicial para recuperar la posesión tras la adjudicación cuando el inmueble está ocupado.

• Licencia de obras

  Permiso municipal para reformar. Relevante si el activo requiere inversión para salida.

• Local comercial

  Activo no residencial con regulación de uso, IAE y a veces arrendamientos. Revisar edicto y catastro.

• Mapa de subastas

  Vista geográfica de lotes activos para comparar zonas, plazos y tipologías.

• Mercado comparable

  Precios de referencia de inmuebles similares en la zona. En Lotes.dev se usa como orientación, no como garantía de reventa.

• Nave industrial

  Activo logístico o productivo; valoración y ocupación suelen diferir de vivienda.

• Nota simple

  Informe registral que resume titularidad y cargas. Útil antes del depósito, pero no sustituye asesoramiento legal en casos complejos.

• Nuda propiedad

  Propiedad sin uso si existe usufructo vigente. Impacta en precio y salida.

• Ocupación / situación posesoria

  Estado de quién ocupa el inmueble (libre, ocupado, no consta). «No consta» no significa libre.

• Plaza de garaje

  Anexo o independiente en subasta. Verificar finca registral, cuotas y acceso.

• Plazo de pujas

  Ventana temporal en la que el portal acepta ofertas. Al acercarse el fin conviene revisar depósito y documentación.

• Portal de Subastas

  Plataforma electrónica del BOE para pujar y consultar edictos. Es el canal oficial de las subastas judiciales.

• Posesión

  Control físico del inmueble. En subastas con ocupación, el coste y plazo de posesión deben entrar en el techo de puja.

• Postor

  Persona física o jurídica que presenta pujas. Debe registrarse en el portal y consignar depósito.

• Puja

  Oferta económica presentada en el portal durante el plazo de subasta. En BOE queda registrada en el historial de pujas.

• Puja mínima

  Incremento mínimo entre ofertas o umbral exigido en el portal. Sin pujas previas no implica que el activo esté «barato».

• Referencia catastral

  Identificador del inmueble en Catastro. Ayuda a cruzar datos, no prueba titularidad ni cargas.

• Registro de la Propiedad

  Registro público de titularidad y cargas. Fuente clave junto al edicto antes de pujar.

• Relista / nueva convocatoria

  Nueva publicación del mismo bien tras subasta desierta, a menudo con valor de salida reducido.

• ROI (retorno orientativo)

  Estimación de margen tras costes, cargas y escenario de salida. Depende de hipótesis y del estado del activo.

• SAREB / activo bancario

  Sociedad de gestión de activos bancarios. Algunos lotes proceden de carteras bancarias con dinámica distinta al BOE clásico.

• Solvia

  Comercializador de activos bancarios (REO) con plazos y reglas distintas al BOE judicial. Conviene leer condiciones de cada lote.

• Subasta cerrada (sobre cerrado)

  Modalidad donde las ofertas no son públicas hasta el cierre. Común en algunos activos de bancos como Solvia.

• Subasta concluida

  Fase tras el cierre del plazo de pujas. El historial de pujas ayuda a ver el resultado orientativo.

• Subasta de la Agencia Tributaria

  Subastas administrativas por deudas con Hacienda, con reglas y plazos propios en el portal del BOE.

• Subasta de vehículos

  Turismos, industriales o motos embargados, con inspección limitada y riesgo mecánico distinto al inmobiliario.

• Subasta desierta

  Ninguna puja válida en la convocatoria. Suele derivar en relista con menor valor de salida.

• Subasta judicial

  Venta pública de bienes embargados ordenada por un juzgado o la Agencia Tributaria, normalmente a través del Portal de Subastas del BOE.

• Subasta multi-lote

  Expediente con varios bienes en un mismo procedimiento. Cada lote puede tener pujas y riesgos distintos.

• Suelo urbano / urbanizable / rústico

  Clasificación urbanística que determina qué se puede construir. Error frecuente: tratar suelo como vivienda.

• Tasación

  Valor estimado por perito o entidad. En subastas BOE el «valor de subasta» puede diferir de tasaciones de mercado.

• Techo de puja

  Precio máximo recomendado tras descontar riesgos, cargas, posesión y costes. No es consejo de inversión.

• Tipo de subasta (1.ª, 2.ª…)

  Ronda del procedimiento con distinto valor de salida o condiciones. Una rebaja no garantiza margen si hay cargas u ocupación.

• Usufructo

  Derecho de uso sobre el inmueble que puede limitar la plena propiedad adjudicada.

• Valor de subasta

  Precio de salida fijado en el expediente. No equivale al valor de mercado ni al precio final de adjudicación.

• Vivienda habitual

  Señal en el expediente que puede implicar protección del deudor u ocupantes. Eleva el riesgo posesorio y la complejidad legal.

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