Por qué no usar €/m² de vivienda
Finca rústica — agrícola, forestal o ganadera по planeamiento. Её ликвидность и цена no siguen dinámica жилья в Madrid или Costa. Применять residential €/m² к rústica — системная ошибка, ведущая к завышенному techo de puja.
Qué revisar en Catastro y BOE
Superficie, naturaleza de finca, uso actual, referencia catastral, acceso (camino, servidumbre), agua, edificaciones existentes и ограничения protección. Edicto может описывать finca registral без адреса urbano — сверяйте с Catastro.
Uso agrario, rústico y no urbanizable
Отличайте rústico de urbanizable. Urbanizable no significa listo para construir: без documentada edificabilidad любая «оценка за m²» будет speculative. Lotes.dev в таких случаях предпочитает UNKNOWN вместо ложной точности.
MAPA como baseline, no precio exacto
MAPA/MIVAU дают valor orientativo с широкой banda и advertencia. Это baseline для sanity check, не mercado de compraventa entre particulares. Residential comps к rústica не применимы.
Cuándo el mercado queda desconocido
Sin edificabilidad clara, sin acceso estable o con restricciones ambientales — лучше явный UNKNOWN, чем badge агрессивного descuento. Inversor debe добавить margen legal y agronómico.
Cómo lo trata Lotes.dev
Etiqueta orientativo, fuente MAPA/MIVAU, warning visible. En fallback no badge STRONG_DISCOUNT. Páginas `/subastas/fincas-rusticas` и análisis por lote ayudan a filtrar antes del depósito.