Qué significa situación posesoria
Situación posesoria в edicto BOE указывает, свободен ли объект, занят (ocupado) или суд не подтверждает статус. Это один из ключевых параметров для срока выхода на рынок, costes legales и реалистичного techo de puja.
«No consta» no es lo mismo que libre
Формулировка «posesión no consta» или аналогичная означает неизвестность, а не гарантию vacancia. Многие участники ошибочно закладывают ROI как для свободной квартиры — это системная ошибка в subastas judiciales.
Por qué la ocupación cambia la operación
Ocupación может потребовать lanzamiento, переговоров, дополнительных abogados, страховки простоя и задержки reforma. Даже «мягкая» ocupación (familia, arrendatario sin contrato) увеличивает горизонт инвестиции на месяцы или годы.
Cómo intentar verificar la posesión
- Прочитать anexos expediente и полный текст edicto.
- Уточнить возможность visita, если procedimiento это допускает.
- Сопоставить с vivienda habitual, vecindad и историей лота (без нарушения закона).
- Запросить nota simple и certificación de cargas на предмет несоответствий.
Cómo ajustar la puja máxima
Включите в techo: coste estimado de posesión, plazo extra до renta/venta, reforma с задержкой и margen. Если mercado estimado даёт узкий запас, ocupación desconocida может сделать puja текущего уровня неразумной.
Checklist antes de depositar
- Зафиксировать точную фразу о posesión в BOE.
- Проверить vivienda habitual и cargas.
- Пересчитать techo с сценарием «ocupado 12–24 meses».
- Consultar abogado при высокой вероятности ocupación.
Lotes.dev
Публичный анализ показывает occupationStatusDetected и riesgos. Страница `/subastas/con-ocupacion-no-confirmada` собирает лоты с неподтверждённой posesión для due diligence до депозита.