## El mito de la ganga garantizada
Existe la idea de que cualquier piso de banco es una oportunidad. No siempre es así. El banco fija el precio para vender, y a veces ya está alineado con el mercado o incluso por encima en zonas tensionadas.
## Cómo calcular el descuento real
El descuento real no se mide contra el precio que pide el banco, sino contra el valor de mercado actual de la zona:
- Busca el precio por m² de viviendas similares vendidas o anunciadas cerca.
- Multiplícalo por los m² reales del inmueble.
- Compáralo con el precio del banco.
- Resta los costes: ITP/IVA, notaría, registro, reforma y posibles derramas.
Solo lo que queda por debajo de mercado después de costes es descuento de verdad. La guía de valor de subasta vs valor de mercado explica el método con más detalle.
## Costes que se comen el descuento
- Reforma: muchos REO llevan años vacíos.
- Derramas y deudas de comunidad pendientes.
- Ocupación: recuperar la posesión cuesta tiempo y dinero.
- Impuestos de compraventa.
## Señales de oportunidad real
- Activo con mucho tiempo en cartera (más margen de negociación).
- Zona con demanda y liquidez de reventa o alquiler.
- Estado correcto o reforma asumible.
- Sin cargas que subsistan ni ocupación.
## Cómo lo muestra Lotes
Para cada inmueble de banco, Lotes estima el rango de mercado y el descuento aproximado, y marca los riesgos que pueden anular ese descuento. Explora inmuebles de banco por ciudad y mira el análisis de cada activo antes de hacer una oferta.